О ПРОЕКТЕ
ВСЕ ПРОЕКТЫ HH
Регистрация компании
Заявка на грант Повысить зарплату Поможем выбрать курс Регистрация карьериста
во всех городах



Розничная торговля активно развивается, по всей России идет строительство торговых центров. Тем не менее, сегмент магазинов у дома развит недостаточно. Что мешает развивать цивилизованный стрит-ритейл, размышляет директор по развитию Андрей Завидонов, открывший в России более 900 новых магазинов.

1. Отсутствие достаточного количества предложений

Дефицит на рынке стрит-ритейла ощущается во всех городах, без исключения. Особенно это касается небольших помещений площадью около 100 кв.м. Исторически сложилось так, что 20 – 30 лет назад градостроители не предусматривали активного развития мелкой розницы и не учитывали такие форматы при проектировании зданий. Большая часть существующих помещений – это плод реконструкции, и не всегда удачной. Прежде всего, это касается помещений переделанных из квартир первых этажей зданий. Частично эту проблему решали павильоны, но, этот формат был очень уродлив и портил внешний вид наших городов. Только сейчас, стали появляться функциональные и вместе с тем внешне привлекательные конструкции, отвечающие современным потребностям.

2. Отсутствие концепции

Низкое взаимодействие между собственниками на одной улице приводит к отсутствию единой концепции торгового коридора. Очень часто, в соседних помещениях могут находиться конкурирующие магазины. Это губит розничный бизнес, и снижает привлекательность многих объектов. «Каждый сам за себя» – вот основной лейтмотив формата стрит-ритейл сегодня. На ряду с этим, очевидно, что только за счет совместных усилий розничных операторов и владельцев торговой недвижимости мы можем развивать этот формат торговли. Если посмотреть на торговые центры, активно строящиеся во всех крупных городах, то их главным конкурентным преимуществом является концепция и грамотный подбор арендаторов. Именно она, создает максимальный интерес у покупателя и заставляет чаще и больше покупать в этом месте. То же может происходить и в стрит-ритейле. Удобные парковки, пешеходные зоны, отсутствие грязи – вот те минимальные требования, которые можно выполнять совместно, в рамках локального торгового коридора.

3. Технические проблемы

Они решаемы, но затраты на их решение часто становятся блокирующим фактором для открытия магазина.

Техническая неприспособленность помещений для ведения розничного бизнеса: неудобные входы, неудобные планировки с делением на несколько маленьких секций, отсутствие хорошей вентиляции, избыточное кол-во подсобных помещений, которые невозможно использовать под торговый зал. Иногда, при площади торгового зала 50 кв. м, мы имеем в аренде подвал площадью 300 кв. м.

Общая для всей нашей страны проблема нехватки электроэнергии. Очень часто, выделенная мощность составляет 5 КВт на помещение, что не позволяет его оборудовать ни нормальной рекламой, ни освещением торгового зала и т.п..

Проблемы санузлов и коммуникаций, необходимых по требованиям СЭС, пожарных и очень высокие затраты на их организацию.

Места для вывесок. Помещение есть, а места под вывеску нет.

Отсутствие витрин – это вообще отдельная тема. Большая часть помещений не имеет нормальных торговых витрин. В лучшем случае – окно. Это существенно снижает привлекательность торговой недвижимости и мешает экономике розничного магазина.

Иногда, мы сталкиваемся с ситуацией, когда владелец недвижимости не участвует в ее реконструкции и эксплуатации: неузаконенные перепланировки предыдущих периодов, неузаконенные электрические мощности, неотремонтированные фасады и т.п.

4. Переговорный процесс

Мы рады и поддерживаем всех собственников, кто заботится о торговой составляющей своей недвижимости. Тех, кто предлагает нам совместно ремонтировать фасады, организовывать тротуары при входе, места для парковки, расширять витрины, покупать и оформлять дополнительную электрическую мощность. Т.е. всех тех, кто относится к своей недвижимости как к бизнесу. Наряду с этим мы иногда сталкиваемся с ситуацией, когда арендодатель занимает позицию «я Вам сдал и получаю плату, все остальное – ваши проблемы». Мы призываем собственников торговой недвижимости к общему пониманию: аренда берется из выручки и дохода розничного оператора. Чем качественнее выглядит недвижимость и магазин, тем больше выручка и больше возможностей оплачивать аренду.

5. Стоимость аренды

Наверное, это самая животрепещущая тема. С 2010 года начался рост арендных ставок, связанный с отменой скидок и послаблений 2009 года. Многие владельцы недвижимости стремятся наверстать недополученный в 2009 году доход и начинают существенно завышать арендные ставки. Мы с пониманием относимся к таким переговорам и в основном приходим к консенсусу. Большой проблемой в этих переговорах является непрозрачность рынка и отсутствие адекватной и независимой информации по арендным ставкам. Чаще всего, предлагаемые арендные ставки обусловлены не рыночным расчетом, а субъективными ощущениями арендодателя. Готовясь к таким переговорам, мы своими силами проводим локальное исследование рынка и существующих предложений недвижимости.

В эти данные часто не верят, считая нас заинтересованной стороной. Это отчасти так. Мы заинтересованы в снижении аренды, но так же мы заинтересованы в сохранении прибыльного бизнеса и инвестиций в него. Что такое переезд в другое помещение, когда 50% инвестиций связано с ремонтами и реконструкцией? Фактически это потеря крупных сумм – убытки. Собственники также, далеко не всегда, выигрывают от этого процесса. Часто бывает, что не договорившись по аренде, мы вынуждены закрыть магазин, и собственник потом очень долго не может найти арендатора, и вынужден просить нас, вернуться. Да, такие случаи бывают нередко. И даже в Москве – на самом дефицитном рынке.

Все эти проблемы связаны, прежде всего, с непрозрачностью рынка и отсутствием аналитического подхода при формировании арендного предложения.